2015. aastat võib kinnisvaraturul iseloomustada jätkuva hinnatõusuga, mille taga olid nii inimeste kasvavad sissetulekud kui ka pankade eluasemelaenude käibe kasv, st laenuraha tuli turule rohkem kui mõnel eelneval aastal. Kui vaadelda perioodi 2012-2015, siis võib näha, et korteritehingute arv Tallinnas on püsinud samal tasemel, aga samas on nii hinnad kui laenude maht (statistika on küll Eesti kui terviku kohta, kuid Tallinnas osakaal on sedavõrd suur, et see mõjutab terve Eesti näitajaid) päris märkimisväärselt kasvanud. Vahel kõlab kõhklusi, et selline seis ei saa jätkuda. Mis võiks seda trendi muuta? Kõige kiiremini mõjuks äkiline pidurdamine pankade poolt, aga selleks peab olema mingi konkreetne põhjus. Tõsi on see, et käituda võib ka ennetavalt, vaadates tagasi aastasse 2007. Samas on eelmise kriisi kõige karmimad õppetunnid seotud pigem ikka ettevõtluse poolega, mis omakorda puudutas ka elamispindade arendust. Eluasemelaenude puhul oli pigem tegemist sellega, et laenukäibed kukkusid väga drastiliselt. Kinnisvaraturul on olukord on teatava eripäraga ka selles mõttes, et siin on arengute võti suuresti 2-3 suurema panga kätes. Samas väljus Eesti eelmisest kriisist küllaltki kiirelt, seda eelkõige Lätiga võrreldes, aga kõigele vaatamata tuleb ka seda silmas pidada, et niivõrd suur kukkumine oli Euroopas midagi väga erilist.
Pankade tähendust kinnisvaraturu suunamisel ei saa ületähtsustada. Loomulikult on pangad valmis raha laenama ja teevadki seda vastavalt sellele, kuidas keskkond seda võimaldab. Ehk siis üldisemas plaanis jõuame ikkagi makromajanduse juurde ja meie pisikese riigi kontekstis paraku ka selle juurde, kuidas läheb meie põhilistel partneritel. Nende käekäik sõltub tihtipeale juba maailmamajanduse üldistest suundumustest. Täna on ju enamjaolt hästi: palgad ja tarbijate kindlustunne on kasvanud, töötus on madal. Tõsi, deflatsioon pärsib elavnemist, aga prognoosid on nii majanduskasvu kui inflatsiooni osas pigem positiivsust süstivad. Kui lähiminevikust midagi kõrva taha panna, siis seda, et väljavaated võivad muutuda kiirelt ja enamik prognoose ei pea tegelikkuses paika, samuti võib alati muutuda prognoosi täpsus. Kestev tõus võib ühel hetkel kõigest hoolimata aeglustuda.
Päris palju on käsitletud hinnatõusu ka selles võtmes, et tegelikkuses on ju kaup nii mõnigi kord raskesti võrreldav, kuna näiteks uute korterite osakaal võib olla erinev. Üldjoontes see ongi nii ja tegelikult seda ohtlikum on teha üldistusi väga lühikesele ajaperioodile tuginedes. Samas kui analüüsida näiteks Mustamäe nõukogudeaegsetes korterelamutes paiknevate korterite hindu täna ja 10-15 aastat tagasi, siis pole põhjust arvata, et tegemist on füüsilises mõttes identsete korteritega. Ka vanu korterelamuid on aktiivselt renoveeritud ja nende seisukord on üldjoontes pigem paremaks muutunud. Sestap on mingi osa hinnatõusust seotud ka kvaliteedi paranemisega ja seda mitte ainult läbi uusarenduste.
Ühes võib küll kindel olla: midagi ei hakka muutuma üleöö. Kui turg käändub langusele, siis kõigepealt väheneb tehingute hulk ja alles seejärel kajastub muudatus ka hindades. Siinkohal tuleb siiski silmas pidada, et lisaks kõigele muule on kinnisvaraturg ka hooajaline. Ei pea just prohvet olema väitmaks, et ülimalt suure tõenäosusega on jaanuaris tehtud tehingute hulk väga oluliselt väiksem detsembriga võrreldes. Samas pole mingit põhjust arvata, et see fakt iseenesest kõneleb algavast hinnalangusest.
Tsükliline areng on paratamatus, mis kaasneb vaba turumajandusega. Küsimus ei ole mingil juhul selles, kuidas tsükleid vältida, vaid pigem selles, kuidas liiga järske kukkumisi leevendada. Ilmselt ainuke rohi selle vastu on tõusuperioodil ka tõusunurga kontrolli all hoidmine. Seda on nii pangad ise kui ka nende järelevalve üritanud teha. Ja lõpuks on kõik tegelikult ikkagi inimeste endi kätes, sest pankureid kui professionaale võib ju süüdistada valede otsuste tegemises, aga see on poolik tõde, sest nemad ju ei võta eluasemelaenu, vaid annavad. Keegi ei sunni ostjaid tegema liialt riskantseid otsuseid. Kuigi, ka vastupidine, tagasihoidev suunamine võib ostjatele mitte meeldida. Lõppude-lõpuks ei saa keegi ette kirjutada, mida üks inimene oma isikliku rahaga teeb.
Kirjutas A. Tomson