Varjatud puudused on teema, mis võib põhjustada peavalu ja probleeme nii kinnisvara ostjale kui ka müüjale. Et hilisemaid vaidluseid vältida, on mõistlik kinnisvara müümisel appi paluda kas pädev maakler, ehitusekspert või jurist, kes aitab vajalikud kokkulepped kirja panna, soovitab Kersti Meister, Kinnisvaraeksperdi Pärnu maakler.
Korduvalt on tulnud ette juhuseid, kus klient on ostnud kinnisvara ja avastab, et kõik ei olegi nii roosiline, kui alguses paistis. Seaduse järgi peab ostja, kes avastab ostetud esemel varjatud puuduse, sellest müüjat mõistliku aja jooksul teavitama ja sellega koos oma nõude esitama. Mõistlik aeg on samas määratlemata õigusmõiste, mida kohaldatakse iga juhtumi eripärasid silmas pidades, hinnates kõiki asjaolusid.
Kui müüja ei teavita ostjat kinnisvara puudustest, võib juhtuda, et uus omanik on sunnitud algsest plaanist kolossaalsema summa panustama ostetava vara elamiskõlblikuks muutmiseks. Varjatud puuduse avastamisel on aga ostjal õigus nõuda, et müüja puuduse kõrvaldaks või kompenseeriks, äärmuslikematel juhtudel ka ostuhinna alandamist või lepingust taganemist.
Varjatud puuduste kohaseid nõudeid saab müüjale üldjuhul esitada kuni kolme aasta jooksul alates tehingu tegemisest. Kui poolte vahel kokkulepet ikkagi ei saavutata, tuleks abi paluda juristilt, kes aitab ostjal koostada nõude müüjale koos vajalike selgituste ja dokumentidega.
Selleks, et ära hoida hilisemaid vaidlusi, on kinnisvara müües mõistlik koostada valduse üleandmisel üksikasjalik vara üleandmise ja vastuvõtmise akt. Soovitatav on ka notariaalsesse lepingusse kirja panna kõik teadaolevad vead ja puudused, mida müüja on avaldanud ja millele on ostja tähelepanu pööratud objekti tutvustamisel. Kui müüjat esindab maakler, siis on väga oluline usaldada maaklerile info kinnisvara tegelikust seisukorrast. Nii saab pädev maakler aidata vähendada müüja hilisemaid riske, märkides võimalikud puudused müügilepingusse. Ühtlasi oskab ja teab pädev maakler, kuidas saadud infot ostjale öelda.
Kui varjatud puudust ei ole müügilepingus fikseeritud, siis ei ole tegelikult vahet, kas müüja teadis puudusest või mitte. Ostja peab suutma ise tõendada, et puudus oli olemas juba lepingu sõlmimise hetkel, ja olema eriti hoolas, et nõue saaks esitatud mõistliku aja jooksul.
Siit soovitus – selleks, et kinnisvaratehing oleks mõlema osalise jaoks meeldiv, palun veendu, et kogu asjaajamine oleks pädev. Ise kinnisvara müües võib tihti jääda mõni asi notariaalses lepingus fikseerimata ja siis on hiljem vaidlused kerged tekkima. Seetõttu on mõistlikum kinnisvara müümisel kasutada professionaalse maakleri abi.
OLULISED FAKTID:
- Kui seaduses ei ole sätestatud teisiti on 10 aastat seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisest.
- Müügi korral tarbijale ostetud kinnisasja korral, peab tarbija teavitama lepingutingimustele mittevastavusest müüjat 2 kuu jooksul pärast mittevastavusest teada saamist.
- Üleandmisega ehk üleandmisakti allkirjastamisega ehk asja juhusliku hävimise riisiko läheb ostjale üle alles asja otsese üleandmisega.
- Ostjal on õigus nõuda kahju hüvitamist, ostuhinna alandamist või lepingust taganemist kui ilmnevad varjatud puudused ja kui müüja on lepingut oluliselt rikkunud ja ostja on müüjat sellest mõistliku aja jooksul teavitanud.
- 3 aastat on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg
- 5 aastat on aegumistähtaeg töövõtulepingust tuleneva nõude ehitise puuduse tõttu.
- 10 aastat on aegumistähtaja nõue kinnisomandi kinnisasja asjaõigusega koormamise üleandmisnõude, asjaõiguse üleandmise või sisu muutmine.