Eelmisel nädalal prognoosis Martin Vahter 1Partner kinnisvarabüroost, et käesoleval aastal kinnisvara hinnad ei tõuse ja ostu-müügiturg jääb aktiivseks. Vahter arvas, et suurim konkurents saab olema uusarenduste vallas ning märkis, et aktiivsus on suur 100 000 ja 150 000 vahemikus. Samuti tõi ta välja, et viimase kolme aastaga on kinnisvara hinnad tõusnud 15-20%.

Kinnisvaraekspert heitis Tallinna turule veidi täpsema pilgu, et vaadata, mis toimub praegu erinevates linnaosades. Selleks võtsime ette viimase pooleteise kuu tehingute andmed ning tegime mõned järeldused.

Kesklinn ja Kalamaja tõmbavad ostjaid magnetina

Viimase pooleteise kuu vältel on turg olnud väga aktiivne kesklinna ja Kalamaja piirkonnas, kus on sooritatud vastavalt 211 ja 206 korteriomandi tehingut. Ühelt poolt räägib nende piirkondade kasuks puhas mugavus ning kõige eluks vajaliku ning mõnusa, sh meelelahutus- ja ostukeskuste, restoranide, teatrite ja galeriide lähedus. Teiselt poolt võib aga kõrge aktiivsuse põhjus olla ka selles, et magalarajoonide uusarenduste hinnad on kerkinud sedavõrd kõrgeks, et lõpliku otsuse langetamine paneb ostjaid põhjalikumalt kaaluma. Päris ahvatlevana võib tunduda mõte säästa ühe uue auto jagu lisaraha ning elada hoopis kesklinnas, jalutuskäigu kaugusel kõigest põnevast – kaugete ja raugete magalarajoonide asemel. Sealjuures on huvitav, et Põhja-Tallinna linnaosas eelistavad ostjad pigem väikeseid ja odavaid kortereid, sooritades tehinguid keskmiselt kaks korda odavama ostuhinnaga kui kesklinnas. Seda põhjustab ühelt poolt nii ruutmeetri hind, mis on Põhja-Tallinnas keskmiselt 1560 eurot ning kesklinnas  1860 eurot. Teiselt poolt aga määrab ostuhinna ka korterite suurus – kui kesklinnas müüdi peamiselt rohkem kui 70 m2 suuruseid kortereid, toimus Põhja-Tallinnas enim just väikeste, 10-30 m2suuruste korterite müüke. Muidugi tuleb Põhja-Tallinna linnaosa puhul arvestada väga suure hinnakõikumisega, sest kesklinna-poolses osas on hinnad oluliselt kõrgemad.  Madala keskmise ruutmeetri hinna tekitavadki  kesklinnast kaugel asuvad Põhja-Tallinna korterid, mida siiski ostetakse suure huviga.

Mäed on endiselt popid

Kuid on ka endiselt palju inimesi, kes eelistavad suuremat vaikust ja rahu kesklinna rahutu rütmi asemel.  Mustamäe 183 ja Lasnamäe 213 tehinguga on samuti väga aktiivsed turuosad. Lasnamäe korteriostja keskmine panus omandatud korterisse on 73 500 eurot, samal ajal kui Mustamäel jääb see  49 000 euro kanti. Kui aga Lasnamäel on huvi nii ühe-, kahe- ja kolmetoaliste korterite vastu enam-vähem samaväärne, siis Mustamäel müüakse ülekaalukalt  enim kahetoalisi kortereid. Sealjuures on antud perioodi keskmine ruutmeetri hind Mustamäel kõrgem Lasnamäe omast – vastavalt 1470 eurot 1290 euro vastu. Mustamäe müügihindu kujundavad ühelt poolt tudengid, kes otsivad sinnakanti väiksemat korterit ning teiselt poolt noored paarid, kel pole veel lapsi. Pidevalt kasvav ja arenev Mustamäe, kuhu peagi avatakse uus suur ostukeskus ja kobarkino, on jõudnud huvitavasse arengufaasi. Lasnamäel mõjutavad keskmist tõenäoliselt noored pered, kellele kerkib seal mitmeid värskeid ja väga hea hinnaga uusarendusi. Kuna just uusarenduste hinnad Lasnamäel on soodsamad kui Mustamäel, võib see selgitada Lasnamäe turu ühtlasemat aktiivsust ja kõrgemat keskmist tehinguhinda.

Pirita ja Nõmme on kaotamas kunagist sära

Kõige väiksem tehinguaktiivsus on hetkel Pirital, tagantpoolt teine on Nõmme. Sealjuures on Nõmmel müüdud korterite keskmised hinnad võrreldavad Lasnamäe hindadega ning ruutmeetri hind Mustamäe omaga. Siin osteti peamiselt kinnisvara, mille suurus jääb 41 ja 55 m2 vahele. Kõige vähem kortereid müüdi Pirital ning enamasti jäid müüdud korterite suurused peamiselt suurusjärku 70-249 m2. Pirita ruutmeetri hinnad on endiselt kõrged, kuigi ei ulatu kesklinna tasemeni ning on hetkel isegi odavamad Kristiinest.

Loomulikult on terve Tallinn pidevas muutumises ja linnaosade omavahelise populaarsuse mõõdupuu ei ole midagi igavest, vaid aastatega kõvasti muutuv nähtus. Nii on loomulik, et kunagi populaarsed Pirita ja Nõmme on hetkel pigem aktiivsest rebimisest taandunud, sest noorem ostjaskond hindab praegu kõrgemini elukoha lähedust kesklinnale ega jaga eelmiste põlvkondade väärtusi, kes armastasid vaiksemaid aedlinnakuid. Samuti tõmbavad kaugemate linnaosade atraktiivsust tugevalt maha hommikused ja õhtused liiklusummikud, millest on saanud tõeline nuhtlus. Ometi hoiavad praegused elanikud ja müüjad oma vanadest väärtustest tugevalt kinni, sest näiteks Nõmmel torkab tugevalt silma vastuolu kuulutustes soovitud hinnataseme ja toimunud tehingute hindade vahel.  Olgugi et ka roheline eluviis on suur ja jõuline trend, tundub tänastele korteriostjatele märgatavalt atraktiivsem merelähedane Põhja-Tallinn, mille kaugemadki osad on minetamas oma varasemat kehva kuulsust ning läbivad praegu korralikku noorendus- ja uuenduskuuri.

Oma korteri müümisele mõeldes tasub kindlasti arvestada keskmiste ruutmeetri hindadega antud piirkonnas, sest need on väga heaks hinnaindikaatoriks. Täpse müügihinna kindlaks määramiseks tasub siiski pöörduda ekspertide poole, kelle igapäevatööks on kinnisvara müük. Hetkel on turg müümiseks väga soodne.

Kui Sind huvitab oma Tallinna korteri täpne müügihind, siis telli meilt
TASUTA HINNAKALKULATSIOON!

Kirjuta tallinn@kinnisvaraekspert.ee või helista 626 4250

Allikas: Maa-ameti tehinguinfo perioodil 1.12.2015 – 15.01.2016

Kirjutas H.R.Moon

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga